Vous souhaitez investir en immobilier et dans la niche particulière des locations saisonnières ?
Si à la lecture de cette première phrase, vous êtes déjà un peu perdu, je vous conseille d’aller lire en premier l’article sur investir en immobilier en 2022 : cet article vous présente de façon générale ce qu’est l’investissement en immobilier et sous quelle forme on peut le faire.
Une des formes est la location saisonnière : c’est l’appartement au bord de la mer que vous louez l’été pour vous détendre ou le bungalow dans le camping des flots bleus.
Mais est-ce que l’appartement, la maison ou l’immeuble que vous avez repéré à Toulouse, Lyon, Nantes ou Reims va bien fonctionner avec ce mode de location ? Est-ce que vous allez avoir des vacanciers ou d’autres personnes qui vont réserver votre logement ? Quel est le taux d’occupation que vous pouvez espérer ? Quel prix fixer ?
Autant de questions auxquelles AirDNA va vous donner des éléments concrets et chiffrés de réponse.
En fin d’article, je vous donnerai mon avis sur AirDNA.
AirDNA : qu’est-ce que c’est ?
C’est un outil, une plateforme en ligne, qui récolte toutes les informations d’Airbnb et les met en forme sous forme de tableau, graphique, chiffres dans son interface. Vous allez pouvoir accéder à ces données ville par ville, et même affiner au niveau d’un quartier de la ville pour avoir une vision claire du marché locatif saisonnier.
C’est en fait un outil qui permet de connaître l’état du marché en vous donnant des chiffres clés des personnes en cours d’exploitation d’un bien saisonnier : un outil qui vous dévoile les chiffres de vos concurrents.
Et il ne faut pas avoir peur de la concurrence : s’il y en a, c’est qu’il y a un marché. C’est plus facile d’arriver sur un marché déjà créé que de créer un marché.
Comment savoir si AirBnb fonctionne dans ma ville ?
C’est une des réponses que vous allez pouvoir obtenir en utilisant cet outil.
Comme on vient de le voir, AirDNA permet de connaître, le marché pour une ville en dévoilant les chiffres des personnes qui sont déjà dans votre ville et qui exploitent un logement en courte durée.
Quelles sont les informations que l’on peut trouver dans l’outil AirDNA ?
AirDNA extrait les indicateurs suivants :
- le taux d’occupation moyen
- le prix moyen
- les quartiers à favoriser dans une ville
- les logements qui rapportent le plus : le type de logement, mais aussi les services que proposent les logements
- la durée moyenne de location
Ce sont les principaux indicateurs, qui à mes yeux sont les plus importants. Mais vous aurez bien d’autres éléments d’analyses. Par exemple la saisonnalité : est-ce que le logement se loue toute l’année de manière égale ou est-ce qu’il y a des mois plus creux que d’autres en terme de taux d’occupation.
Le week-end dernier, je discutai avec un ami banquier qui me partageait le retour d’un investisseur qui mettait en location son logement saisonnier que 7 mois par an, de avril à octobre. Il faisait son chiffre d’affaires sur cette période de l’année, et le reste de l’année, la demande était faible, il pourrait trouver des clients, mais cela lui permettait lui d’avoir 5 mois ou il pouvait voyager et assouvir cette passion.
Le match : AirDNA version gratuite contre AirDNA version payante
Au vu de toutes les données collectées et de la valeur que cela représente pour investir dans une location saisonnière, cela paraît normal de faire payer pour ce service.
L’abonnement le moins cher coûte 19$/mois, soit un peu plus de 18 € au moment où j’écris l’article (juin 2022)
Il est possible de passer sur un paiement annuel et d’économiser 40% du prix par rapport à un paiement mensuel : cela reviendra à 7.6 $ par mois soit 7 €.
L’abonnement à 18 € donne l’accès aux données de 100 biens pour une ville donnée. Selon la ville, c’est à vous de voir si votre étude de marché nécessite plus de biens ou pas, et en tout premier lieu, il faut voir s’il y a plus de 100 biens à analyser dans une ville ou pas avant de prendre un forfait plus cher.
Abonnement à 19 $ : une ville avec l’analyse de – de 100 biens
Abonnement à 39 $ : une ville avec l’analyse de 100 à 1 000 biens
Abonnement à 99 $ : une ville avec l’analyse de plus de 1 000 biens
Quel abonnement choisir ?
Honnêtement, je pense qu’en un mois, l’étude de marché peut-être faite et qu’il n’est pas nécessaire de payer un abonnement à l’année. De plus la résiliation peut se faire quand on veut.
Ce que je vous suggère, c’est de prendre un abonnement d’un mois pour faire votre étude de marché, puis de résilier.
Si vous souhaitez ré-actualiser les informations, vous vous réabonnez, si vous souhaitez étudier une autre ville, vous prenez un autre abonnement que vous résiliez une fois votre étude de marché réalisée.
2 utilisations d’AirDNA pour augmenter votre chiffre d’affaire
Comment utiliser AirDNA pour maximiser son chiffre d’affaire ?
Quelles sont les fonctionnalités du site qui vont vous permettre de maximiser vos revenus locatifs ?
Voici deux astuces/outils/ressources d’AirDNA qui vont vous permettent de faire croître votre chiffre d’affaire.
1 – Comment utiliser AirDNA pour maximiser son chiffre d’affaire ?
En comparant le prix de vos nuitées avec celles des concurrents.
Vous allez pouvoir avoir accès aux pris des nuitées de vos concurrents. Une information très intéressante pour permettre d’ajuster votre prix au mieux : êtes-vous dans la fourchette haute ou basse des prix pratiqués par vos concurrents ?
Penser à bien prendre en compte tous les éléments et pas que le prix : si vous trouver des concurrents qui proposent un prix à 100 € la nuit et que vous vous êtes à 54 €, vérifier bien que c’est pour une prestation équivalent : surface du logement à prendre en compte, est-ce que c’est un logement complet ou une chambre uniquement, est-ce qu’il y a des prestations proposées en plus incluses dans le prix …
Ou trouver l’information du prix à la nuitée dans AirDNA ?
Dans le menu Price et sous menu Pricing
Sur cette page, vous trouvez un graphique qui s’intitule « Future Demand analysis »
Ce graphique tient compte des filtres juste au-dessus : vous pouvez filtrer par type de logement : chambre ou logement entier ainsi que deux autre filtres.
Sur le graphique vous avez deux informations :
- booked listings : le nombre des annonces réservées
- median booked rates : le prix moyen des annonces réservées
En passant votre souris sur le graphique vous obtenez d’autres informations.
2 – Connaître la saisonnalité dans votre ville
Une des fonctionnalités, c’est l’historique des données de réservation.
En fonction du type de bien – chambre privée, logement entier, studio, maison ou autre – tu as accès au taux d’occupation sur les 12 dernier mois pour chaque type de bien.
Une façon de savoir si certains mois sont plus propices à la location que d’autres et donc d’augmenter le prix de la nuitée lors des pics de réservation, lorsque la demande est forte.
De plus cet outil peut être une aide précieuse lorsque vous souhaitez monter le projet et présenter votre dossier à votre financeur. Cela va permettre d’apporter des données concrètes et apporter de la crédibilité à votre démarche : vous vous ne lancez pas au hasard, mais avez pris le temps de faire une étude de marché, même si cela est grandement facilité grâce à cet outil !!!
La fonctionnalité Rentalizer d’AirDNA
L’AirDNA Rentalizer est un outil d’analyse qui prédit le potentiel de revenus d’Airbnb. Cela permet d’avoir une première approche pour un bien que vous souhaiteriez exploiter en location saisonnière s
Tout d’abord, le Rentalizer vous demandera de saisir une adresse postale ainsi que le nombre de chambres, le nombre de salles de bains et la capacité d’accueil (nombre de couchages).
Il rassemble ensuite une liste de propriétés à proximité de l’adresse saisie. Il prend également en compte des paramètres à l’échelle du marché tels que la saisonnalité, la demande de location et la croissance des revenus dans ses calculs finaux.
L’AirDNA Rentalizer vous affiche alors les métriques suivantes :
- le revenu annuel potentiel
- le tarif journalier moyen
- le taux d’occupation
Et en payant :
- les prévisions sur 12 mois
- l’analyse des biens Airbnb comparables à ce votre projet
Mon expérience avec cet outil
J’ai un studio que j’exploite en location meublée et que j’hésite à passer en location saisonnière.
J’ai donc utilisée la version gratuite de AirDNA Rentalizer
La version gratuite me donne des indications plutôt encourageante. Mais pas assez pour faire une réele étude de marché. Je pense que j’ai besoin d’avoir accès à l’analyse des biens comparables. Mon studio est petit et il faut que je compare la taille des autres biens pour savoir si les revenus sont réalistes ou s’il faut que j’adapte les résultats que proposent AirDNA.
AirDNA – un outil de veille concurrentielle
Un outil vraiment très intéressant pour faire une étude de marché.
Et je pensais que c’était sa principale fonction.
Mais pas du tout.
Une fois votre projet lancé, vous pouvez utiliser AirDNA pour analyser la concurrence et affiner votre positionnement : voir les équipements de vos concurrents, leur taux d’occupation, la flutuaction de leurs prix.
C’est la fonction My properties.
Vous saisissez votre location saisonnière et cette fonctionnalité vous permet de :
- Créez une liste triée sur le volet de vos véritables concurrents
- Obtenez votre score de performance de réservation et voir comment vous vous situez par rapport à vos concurrents
- Obtenez les tarifs quotidiens recommandés pour vos propriétés en fonction de la demande en temps réel
- Consultez des données prospectives pour vous préparer aux tendances de la saison prochaine, une fonction bien pratique pour détecter un creux et « fermer » votre logement si vous souhaitez en profiter pour vous ou si vous avez quelques travaux à réaliser.
C’est une fonctionnalité qui pour un abonnement de 18 € par mois peut être intéressante : c’est une charge en plus, certes, mais qui vient en déduction de vos revenus, et si elle vous permet d’ajuster vos prix et de gagner 10 € de plus par nuit en juillet car vous êtes moins cher que vos concurrents c’est un vrai investissement gagnant.
En juillet, vous pouvez espérer avoir au moins 20 nuits de réservées, soit un gain supplémentaire de 20 * 10 € = 200 €. Comparé à 18 * 12 = 216 €, cela ne vaut pas le coup, mais en prenant l’abonnement annuel, vous ne paierez que 216 – 40%, soit 129.6 €. Donc vous gagnez 70 €.
Et il vous permettra peut-être d’ajuster vos prix à d’autres moments : un salon, une exposition ou un match dont vous n’êtes pas au courant, mais vos concurrents oui et ils ont augmenté leur prix en conséquence. Grâce à cette veille concurrentielle automatisée, vous aurez l’information plus facilement.
J’ai ma belle-soeur qui a eu un souci de correspondance de train sur Paris et qui a dû dormir sur Paris un soir de match de l’équipe de France de football : la chambre dans laquelle elle a logée aux frais de la SNCF qui est d’habitude à 139 € était à plus de 700 €.
AirDNA – Mon avis
Un outil qui vous servira pour :
- étudier votre marché
- construire votre business plan pour chercher un financement
- équiper votre logement en s’inspirant de vos concurrents
- actualiser le prix de votre logement en fonction des évènements et de vos concurrents
- prévoir l’activité des prochains mois.
En écrivant cet article, je redécouvre et découvre des fonctionnalités d’AirDNA. Je vais sûrement l’utiliser comme outil de veille pour le logement saisonnier que je possède et pour creuser le passage d’un bien de location meublée à location saisonnière.
Et vous comment utilisez-vous AirDNA ? Connaissiez-vous cet outil ?
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