L’immobilier en 2022 : sous quelle forme investir ?

Les bonnes résolutions de l’année ont été prises le 1er janvier 2022 : « Je m’intéresse à l’immobilier en 2022 ». Mais le quotidien reprend vite ses droits et certaines résolutions partent aux oubliettes.

Bien que déjà trois mois de passées en 2022, il n’est pas trop tard pour s’intéresser à l’immobilier. Mais sous quelle forme investir ?

 

Se former pour investir en immobilier

C’est le premier conseil à suivre. Pour ne pas investir dans un domaine que vous ne comprenez pas, il est primordial de se former.

Il faut se familiariser avec le « jargon » de l’immobilier : DPE, loyer, caution, LMNP, revenus BIC, SCI, indice, taux d’emprunt … Même si il est possible de déléguer tout ou une partie pour investir dans l’immobilier, l’investissement sera nettement plus serein si vous comprenez les tenants et les aboutissants.

Sur internet vous allez trouver de nombreux investisseurs qui vous partagent leur expérience au travers d’une formation. Attention, il y a vraiment de tout.

L’autre atout de se former, c’est que grâce aux retours d’expérience des formateurs, vous allez pouvoir éviter certaines erreurs, prendre sans faire plusieurs tests les bons choix et du coup, gagner du temps. Et dans l’investissement, le temps, c’est de l’argent.

Se former, c’est prendre un raccourci. Mais comment se former ?

 

Se former sans bourse délier

Oui, c’est possible. Sébastien Morin vous propose une formation de 250 pages gratuite. Je n’ai pas suivi personnellement sa formation, mais j’ai de très bons retours sur sa formation et des témoignages indiquant que grâce à cette formation, leur premier investissement avait été un succès.

Il a ensuite créé aussi une société de ventes de meuble pour les investisseurs. Le concept, des kits clés en main pour meubler un studio, un deux pièces ou plus. Il suffit de choisir un style et vous pouvez recevoir directement vos meubles dans votre appartement. Et si vous ne souhaitez pas monter et installer les meubles, il y a une prestation de proposée pour le faire.

 

Se former en payant : oui mais à quel saint se vouer ?

Si vous taper « formation en immobilier » sur votre moteur de recherche, vous allez crouler sous les résultats. Des organismes comme Pôle Emploi, des centres de formation, mais aussi des investisseurs.

Pour une formation sur un domaine pratique, je suis très favorable à aller choisir une formation faites par quelqu’un qui investit et qui le fait toujours. Les règles changent, les lois aussi, les besoins aussi, donc ce qui était vrai il y a dix ans, ou cinq ans ne l’est plus forcément maintenant.

Regarder aussi le contenu de la formation : elle doit balayer le côté immobilier, mais aussi la fiscalité : veiller à ce que la formation aborde bien tous les sujets et ne se concentre pas que sur une partie.

Je peux vous recommander une formation globale : elle intègre l’immobilier avec une partie fiscalité, mais aborde plus généralement la gestion d’un patrimoine. Il s’agit de Global Invest.

Une fois que vous êtes formé, en immobilier, il y a uniquement 3 règles à suivre

 

Trois règles à suivre

L’emplacement

C’est le critère numéro 1 pour investir dans l’immobilier : l’emplacement du bien dans lequel vous allez investir.

La ville ou le village, mais aussi le quartier dans la ville, la proximité des commerces ou des écoles selon le type de bien que vous allez acheter.

Penser aussi à faire attention aux nuisances sonores, qui ne sont pas les mêmes selon l’heure du jour ou de la nuit.

 

L’emplacement

C’est le critère numéro 2 !!!! C’est souvent une boutade qui circule lorsque l’on demande les critères pour choisir un bien : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement …

Vous devinez donc quel est le troisième critère qui va arriver …

 

L’emplacement

Une fois que l’on s’est formé, que l’on sait que l’emplacement est très important dans le choix du bien, sous quelle forme investir ?

 

Quel type d’investissement immobilier faire ?

Et là, la première mise en garde : il n’y a pas 1 type idéal, ni de type à fuir. Selon le caractère et la personnalité de chaque investisseur, il trouvera le type d’investissement qui lui convient le mieux. Ce sera fonction, de la rentabilité qu’il souhaite, du temps qu’il souhaite y consacré, du risque…

Nous allons voir un certain nombre d’investissement possible.

 

Investir et louer en nu

C’est un des type les plus connus. On achète un bien, que l’on loue nu : c’est à dire vide sans aucun meuble. C’est à la charge du locataire de venir avec ses meubles.

Investir et louer en meublé

Dans ce cas de figure, on propose une prestation supplémentaire au locataire : un logement meublé. Le locataire ne vient qu’avec ses propres affaires et n’a pas besoin de déménager tout le mobilier.

Les avantages de ce type d’investissement, c’est de pouvoir proposer un loyer un peu plus élevé. Fiscalement parlant, cela permet de déclarer les revenus d’une autre façon que lorsqu’on loue en nu, et c’est assez avantageux.

Il est possible de faire de la location longue durée : partir sur un bail d’un an renouvelable par exemple, mais aussi faire de la moyenne durée (quelques mois) ou de la courte durée : ce sont le type de bien que l’on trouve sur les plateformes comme Airbnb et/ou Booking.

Attention, la location courte durée implique un turn over très régulier avec la nécessité de faire le ménage entre chaque rotation.

Cela permet en contre partie de ce temps à y consacrer de générer un meilleur rendement.

Il est possible de déléguer le ménage à une entreprise ou à un indépendant, mais du coup ce coup viendra réduire le rendement.

 

Investir et louer en colocation

Dans le cas d’investissement dans des grandes surfaces permettant d’avoir plusieurs chambres, la colocation est possible.

Elle a le vent en poupe depuis plusieurs années. On connaissait la colocation étudiante, mais de plus en plus de jeunes actifs choisissent la colocation pour se loger.

Une niche à exploiter : la colocation entre senior, pour répondre aux besoins de personnes ne souhaitant pas vivre seule, mais ne souhaitant pas aller en maison de retraite.

 

Investir – découper – revendre

Dans les trois premiers types d’investissement, les revenus se faisaient chaque mois en louant le bien.

Dans ce type d’investissement, le but, c’est de faire de la « découpe ». Par exemple, acheter un immeuble avec 5 appartements, créer une copropriété et revendre chaque appartement individuellement.

Cette façon d’investir peut aussi s’envisager sur un terrain. On achète un grand terrain que l’on coupe en plusieurs lots et que l’on revend.

 

Investir – rénover – revendre

Au lieu de découper, là on va rénover et embellir le bien. Faire les travaux qui sont pour certains acheteurs plus d’ennuis qu’autre chose.

On achète donc le bien, on le rénove (que ce soit une grosse rénovation, ou une remise au goût du jour plus simple en refaisant les peintures par exemple). Et on revend plus cher pour le service rendu.

 

Il y a encore d’autres possibilités sûrement. Une première qui me vient à l’idée, c’est que pour chaque type que l’on a vu, on peut créer au moins trois sous-types à chaque fois. Soit on achète un appartement ou une maison ou un immeuble. Le fameux IDR (Immeuble De Rapport).

L’avantage d’un immeuble de rapport, c’est que l’on va diviser le risque. Les revenus seront répartis sur plusieurs loyers de plusieurs lots. S’il n’y en a un qui n’est pas loué, il reste les autres. Ce qui n’est pas le cas d’un appartement avec un locataire unique.

 

Si on résume, pour se lancer dans l’immobilier en 2022 :

1. Se former
2. Investir dans un bien en faisant attention à l’emplacement
3. Choisir son type d’investissement en fonction de ce que l’on souhaite faire.

Dites moi en commentaire si un e-book sur les différents type d’investissement avec les avantages et inconvénients plus détaillés que dans cet article pourrait vous être utile.

 

 

 

 

 

 

 

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